一、什么是房地产价格指数
房地产价格指数是动态反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，对于市场行情的波动具有直接、及时的表现力。房地产价格指数也是一种“纯价格指数”，即价格指数只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其他因素改变而引起的价格变化。这就要求用于比较的基期房地产和报告期房地产具有相同的品质(包括区位、环境、质量、装修档次等因素)，即保持房地产的“同质性”。
房地产价格指数按照不同的分组标志有不同的分类方法。按照房地产商品的来源不同，可以分为商品房价格指数、二手房价格指数、地产价格指数；按照物业形式的不同，可以分为住宅价格指数、商业用房价格指数、办公用房价格指数和工业用房价格指数；按照使用情况不同分为交易价格指数、租金价格指数；按照地理位置不同分为不同区域交易价格指数。国家统计局房地产价格统计调查方案中按照物业形式的不同，将房地产市场划分为住宅销售市场、住宅租赁和物业管理市场、土地市场。住宅销售市场分为新建住宅市场和二手住宅市场。
二、主要房地产价格指数编制方法介绍
世界各国的房地产价格指数编制方法基本上可以归结为以下五种：简单方法、加权平均法、重复交易法、特征价格法、混合模型法。
1.简单方法。简单方法主要有平均值法、中值法和成本投入法。平均值法(Mean Price Method)是通过先求得房地产市场中各产品的个体指数，再对个体指数进行算术平均来编制指数。中值法(Median Price Method)是先求得房地产市场中各产品的个体指数，再从个体指数序列中选出中位数作为指数值。成本投入法(Cost Price Method)是根据建造房地产各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数，是早期编制房地产价格指数的重要方法。
2.加权平均法。包括拉氏指数法、派氏指数法和费雪理想指数法三种。拉氏指数(Laspeyres index)由德国学者拉斯贝尔斯(Laspeyres)在1 864年提出来的，它是用基期消费量加权来计算价格指数。派氏指数(Paasche ndex)是由德国经济学家哈曼·派许(Hermann Passche)于1874年提出的一种非固定权重的综合指数。他主张无论是数量指标指数，还是质量指标指数，都采用报告期同度量因素(权数)的指数，即根据当前市场的产品使用量和总量情况反映房地产价格的综合变动。费雪理想指数(Fisher Ideal Index)是拉氏指数和派氏指数的几何平均值。
3.重复交易法。利用房地产重复交易的项目，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样在两个时期考察相同的房屋，在面积、楼层、朝向、结构、材料等房屋品质方面均相同，保证了前后期对比样本的同质性，使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变化。
4.特征价格法。基于特征价格理论，该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。特征价格法的基本思路是：将房地产商品价格分解，以显现出各项特征的隐含价格，在保持房地产特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。在实际操作上该方法需要大量的房地产交易案例，并有较完善、系统的房地产统计数据，能够建立回归模型测算出房屋各类属性与房价的关系。
5.混合模型法。1991年Case和Quigley提出将特征价格模型和重复售出模型混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差。该方法被称为“混合方法”，又称Pooled GLS模型。一是Pooled GLS模型，二是Pooled MLE模型。
三、我国房地产价格指数统计概述
我国的房地产价格统计工作起步较晚，发展较慢，目前公布的各类房地产价格指数既有官方统计的价格指数，也有一些研究机构和企业编制的价格指数。
(一)民间房地产价格指数
1.中国房地产指数系统CREIS。中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)简称中房指数，是由中国指数研究院开发的一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。中房指数采用抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础上，采用聚类分析方法确定样本，对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数采用修正的拉氏指数进行编制，权数固定，消除了权数变化对指数的影响，可以更纯粹的反映同类同质商品的价格；是定基指数，不同时期的指数数值都可以直接对比，具有较好的历史可比性；采用抽样调查的方法，在对市场上的房地产项目进行调查的基础上，采用聚类分析方法确定样本，对样本进行较长时间的跟踪调查，数据直接来源于市场，对市场反应及时、灵敏。但是由于该方法采用固定权数的拉氏方法，在房地产市场快速发展的时候，房屋结构变化较快，基期市场的结构权数与报告期市场的结构差别较大，房屋结构对指数计算产生较大影响，从而降低指数的可比性。此外，指数测算的方法不够完善，公式中的权重是报告期的物业面积，如果完全按照加权平均法进行样本选择，则会在指数计算中包含非价格的变化因素。如果样本数据的规模较小，样本区域和物业类型分布不均匀将会使样本数据缺乏真实性和连续性。
2.国房景气指数。国房景气指数(House Prosperity Index)简称国房指数，国家统计局1997年研制建立的“全国房地产开发业综合景气指数”，是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格八个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出综合指数体系，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映。其数据资料来源于国家统计局投资司房地产开发统计进行的调查。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是定基准对比时期；六是消除季节、价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数模型；八是分析报告。
3.域房指数。域房指数(City Real Estate Index)是由住房和城乡建设部主持编制的全国性房地产价格指数，它是以各城市房地产主管部门建立的房地产市场预警预报信息系统中记录的房地产交易信息为数据基础，采用满足同质可比要求的特征价格指数方法，从2007年1月起，按月度汇总计算全国、地区、城市层面的房地产价格指数，在全国四十个城市进行测算汇总，从而为政府主管部门进行宏观调控和管理提供决策依据，为各种市场主体进行市场分析提供参考工具，统计的房屋仅包括完全市场化的新建商品住宅，不包括经济适用房、单位自建房、限价房、拆迁安置房以及二手住宅。域房指数采用特征价格法进行编制，将异质性的住宅分解为同质性的特征，利用多元线性回归形式的特征价格模型，求解该标准住宅在各期的价格值并计算指数。它是以商品房网上登记备案系统中记录的商品房交易信息为数据基础，能在同质可比的基础上综合考察供求关系等市场因素决定的价格变动，消除了物理特征、区位特征等因素的影响和干扰。但是，由于各个城市房地产市场发展程度不同，若采用相同的方法则可能忽略各区域市场的特长；受各城市房地产交易信息登记的限制，登记信息完善程度不同，造成可选择特征变量值较少，不便于比较。
4.戴德梁行指数。戴德梁行指数是由中国香港戴德梁行于1991年分季度测算的价格指数，分为写字楼租金指数、住宅租金指数、住宅售价指数等，覆盖北京、上海、广州和深圳四个城市，每个季度，戴德梁行通过自己的内部刊物对外界发布。
5.其他地方价格指数。除了以上四个全国性的房地产价格指数外，还有一些研究机构编制地方性房地产指数。如：伟业指数、西安40指数、上房50指数、郑州40指数等指数，基本上都采用了与中房指数或国房指数相似的理论模型体系。
(二)官方房地产价格指数
目前，我国政府机构对外正式发布的反映房地产价格水平和变动趋势的价格指数仅为国家统计局对外公布的70个大中城市房地产价格指数。
分为住宅销售价格指数、住宅租赁和物业服务价格指数。住宅销售价格指数分为新建住宅价格指数和二手住宅价格指数。新建住宅销售价格数据直接采用市住建委的网签数据。新建住宅按房屋类型分为保障性住房和新建商品住宅。新建商品住宅按房屋面积分为
新建住宅具体步骤是：
第一，计算某一新建住宅项目
定基价格指数的计算公式：
月环比价格指数的计算公式：
月同比价格指数的计算公式：
二手住宅销售价格指数计算步骤：第一，先计算各城市基本分类月环比价格指数。计算公式为：Hi,j=第二，计算全市基本分类环比价格指数。采用双加权计算全市各基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算。
计算公式为：
作者： 北京市统计局