房地产业是这几年最热的话题。一是它与老百姓日常生活和财富构成密切相关，二是它与政府经济愿景密切相关，三是它与宏观经济金融活动密切相关，四是它与社会公平正义也高度关联。但不管怎么说，房地产业的发展有一个天时问题，也就是经济周期问题。从目前及未来趋势看，已经没有条件支持房地产业像过去几年那样过度扩张了。那么，房地产热降下来，谁顶上去呢?这是个问题。

　　——亚夫

　　■近十年来我国宏观经济增长对房地产业存在依赖性。前期刺激性政策一个较大副作用是加剧了房地产行业风险聚集。当前我国正处在经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”阶段。所谓结构调整阵痛无法回避房地产去泡沫问题。

　　■由于房地产业天然存在滋生泡沫的可能性，特别是房地产与金融的高度融合蕴藏了较大的宏观经济金融运行风险，且部分城市房价和租金已经过度偏离居民收入，未来宏观经济将难以继续支撑房地产过度扩张和房价高位上涨。

　　■进入新世纪后，互联网产业的高速发展超出人们想像。互联网产业是能够为经济发展提供有效服务的综合性生产活动的产业集合体，是现阶段国民经济结构的基本组成部分。展望未来，互联网产业有可能替代房地产业成为新的经济增长点。

　　对当前经济形势中央做出了经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的重要判断。应该看到，过去一段时间内，我国宏观经济增长对房地产业存在依赖性，前期刺激性政策一个较大的副作用是加剧了房地产行业风险聚集，而所谓结构调整阵痛又无法回避房地产去泡沫问题。为顺利推进经济转型，未来需要限制房地产业过度扩张。

　　在今年的政府工作报告中，把住房问题列入统筹做好保障和改善民生工作的范畴，提出今年“要完善住房保障机制；针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”同时，明确了投资是稳定经济增长的关键，但重点是“优化投资结构”，“保持固定资产投资合理增长”，发挥好政府投资“四两拨千斤”的带动作用。

　　近十年我国经济增长对房地产业依赖大

　　经过近20年的改革开放与发展，到1997年，我国已经完成由卖方市场向买方市场的转变，彻底告别了长期的“物质短缺”时代。1998年亚洲金融危机对我国形成较大冲击，外贸面临严峻挑战。而市场化改革又不可避免产生大量下岗失业人群，增加城市居民生活成本，导致社会消极消费预期和持币观望较为普遍。为应对上世纪90年代末期出现经济增长动力不足问题，加快发展房地产业成为共识。而当时我国房地产业也存在巨大发展空间。

　　据统计，1998年我国城镇居民人均居住面积为8.8平方米，折合建筑面积约18平方米，远低于同期英国、德国、法国等发达国家住房人均建筑面积约40平方米的水平。同时，城镇化进程也催生了庞大的住房需求。1998年，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文件)，明确停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，掀开了我国房地产市场发展的新篇章。从1998年开始，我国房地产业进入了高速发展阶段。

　　2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文)，首次在国务院文件的层面，提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。新世纪以来，我国经济增长对房地产业的依赖程度逐渐加深。

　　一是房地产开发投资持续高速增长。

　　1997年，我国房地产开发投资同比下降3.4%。1998年，全国房地产开发投资由上年下降转为明显增长，同比大幅增长13.71%。1998-2012年，我国房地产开发投资额增长迅猛。2012年，我国完成房地产开发投资额71804亿元，约为1998年的19.9倍。2000年，我国有房地产开发企业27303个。到2012年，全国有房地产开发企业89859个，增长了2.29倍。

　　二是房地产开发投资增速绝大多数年份快于城镇固定资产投资。

　　2012年我国完成的房地产开发投资额为1998年的19.87倍；同期全国城镇固定资产投资额为1998年的16.22倍。1998-2012年期间，有9个年份的房地产开发投资增速高于城镇固定资产投资，房地产开发投资额占城镇固定资产投资的平均比例为20%。

　　三是商品房销售面积大幅增长。

　　2000-2012年，全国累计实现商品房销售面积82.07亿平方米。其中，2012年实现商品房销售面积11.13亿平方米，约为2000年的4.97倍。从增速看，2005年同比增速最高，为45.13%；2008年最低，为同比下降14.72%。值得注意的是，2009年全国商品房销售面积增速为2001-2012年期间的历史第二高位，同比增长了43.63%。

　　从趋势看，从2010年开始，全国商品房销售面积增速呈环比下降趋势。商品住宅销售均价也出现明显增长，2012年全国商品住宅销售均价为5429.93元，约为2000年的2.78倍。分区域看，一线城市北京、上海核心区域住房销售均价上涨近10倍。

　　四是房地产对经济增长的带动作用显现。

　　据有关部门测算，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动，每年可拉动国民经济增长1.5-2个百分点。1998-2012年期间，房地产开发投资对GDP拉动的效果非常明显。1998-2006年期间，房地产开发投资增速与GDP增速同向运动，相关系数为0.375，而2007-2012年，两者的相关系数为0.661。

　　这些情况表明，1998-2006年期间，我国经济增长动力除投资驱动外，外需的稳定增长起到了支撑作用。但到了2007年后，受美国次贷危机酝酿及演变，外需萎缩，对宏观经济增长的驱动作用下降。此时扩大投资，特别是扩大房地产开发投资已经成为稳定经济增长的重要支柱。

　　宏观经济难以支撑房地产业继续扩张

　　客观分析，过去相当长时间房地产业持续扩张为我国宏观经济长期保持较快增长注入强大动力，同时也满足了人们日益增长的高品质住房需求。但同时也看到，由于房地产业天然存在滋生泡沫的可能性，特别是房地产与金融的高度融合蕴藏了较大的宏观经济金融运行风险，且部分城市房价和租金已经过度偏离居民收入，未来宏观经济将难以继续支撑房地产过度扩张和房价高位上涨。

　　一是未来住房需求快速增长后劲不足。

　　2000-2013年，全国已经累计实现商品房销售面积95.12亿平方米。按照2013年末城镇常住人口7.3亿计算，人均居住面积13平方米。如果再综合考虑历史销售面积，人均居住面积将更高。2013年，全国房地产开发企业房屋施工面积66.56亿平方米，房屋新开工面积20.12亿平方米。截至2013年末，全国商品房待售面积4.93亿平方米。尽管房屋施工面积和新开工面积在形成商品房销售时点上存在差异，但毫无疑问，未来住房供应将相对充裕。

　　从历史趋势看，2008年以前住房需求可能更多是真实住房需求驱动，主要表现在商品房销售面积持续保持较快增长，2001-2007平均增速为22.95%；2008-2013年平均增速为10.49%，较前一阶段下降了12.46个百分点。这一方面是因为前一阶段住房需求集中释放，另一方面也是因为国家采取了行政调控的措施。从2011年开始，我国计划在未来五年新建保障性住房3600万套。综合来看，未来我国住房需求保持快速增长的后劲不足。

　　二是房地产驱动经济增长的质量开始下降。

　　在资本形成中，土地购置费用作为其他费用纳入房地产开发投资额中，有可能夸大房地产开发投资对宏观经济的拉动作用。由于土地购置费并不形成生产性消费，仅作为一次性投入，无法形成投资乘数作用，因而降低了房地产开发投资驱动宏观经济增长的质量。数据显示，1998-2012年期间，房地产开发投资与GDP的比重逐年上升，由1998年的4.28%上升至2012年的13.82%，这表明，在不考虑其他因素作用下，为形成1个单位的GDP需要投入更多的房地产开发投资。

　　这种情况在2013年表现尤为明显，虽然2013年全国商品房销售面积同比增长17.3%，房地产开发投资额同比增长19.8%，均高于2012年水平，但2013年GDP增速却较2012年出现了下降。当然这种影响作用还要受到其他因素的影响。但显而易见，由房地产业扩张驱动宏观经济增长的质量将会逐年下降。

　　三是城镇居民收入难以承担房价继续高位上涨。

　　房地产业持续健康稳定发展，离不开社会终端需求的有序扩大，还要受到城镇居民收入发展状况的明显制约。目前看，随着许多城市房价持续高位上涨，城镇居民收入增长对房价的承受力已经高度绷紧。

　　虽然从统计数据看，全国平均城镇居民人均可支配收入与住宅商品平均销售价格之间的比例呈现逐步上升态势，但这并不能真实反映社会消费群体对房价的实际承受能力。特别是房价统计以实际成交为准，且存在区域因素。目前，北京二环内住宅均价已经超过6万元每平方米，但因为实际成交量稀少，加上统计方法因素影响，实际住宅平均销售价格统计值为23442元每平方米，远低于实际感受。

　　随着宏观经济增长放缓，企业利润增长空间减少，势必影响到城镇居民收入增幅。进入2014年以来，我国房地产市场运行出现明显分化。杭州等地开发商在全国率先大幅降价出售楼盘，引发了市场极大关注和对后续房地产市场的担忧。这实际上也是社会终端住房需求衰减的正常反应。

　　四是货币供应增速内在需要向常态回归。

　　房地产业是资金密集型行业，资金推动价格上涨，并有可能形成资产价格泡沫是各国房地产运行普遍存在的主要特征。根据房价实际感受，部分城市特定区域房价10年内上涨约7倍，这与货币供应量M2增长的倍数大体一致。从2009年以来，由于货币供应量快速增长，导致M2/GDP的比例持续升高，反映出货币供应生产效率的下降。

　　改革开放后，受货币化进程影响，我国M2增长较快，M2/GDP持续上升。这其中有我国以银行贷款为主的融资结构因素影响。到了2003年后，随着货币化进程接近尾声，我国M2/GDP出现下降。到2008年，M2/GDP下降至1.51的相对历史低位。但2009年后，受宽松货币政策影响，我国M2/GDP开始跳跃式上升。2009年，我国M2/GDP为1.78，较上年上升了0.27。此后，M2/GDP又继续上升。

　　理论上，对货币的认识和作用还存在争议。但毫无疑问，货币供应量的大幅增加，并不能如期带来经济内生增长。在理性预期因素下，每一次中央银行货币供应的增长，都有可能被社会公众所预期，并成为资产价格泡沫和物价上涨的推手，而不能带来实际产出的增加。由于我国M2/GDP过高，表明为实现一个单位GDP产出，需要1.8元甚至更高的货币供应量，充分反映出宏观经济运行蕴涵的巨大金融风险。

　　事实上，我们也观察到，货币供应量的大幅增长，支撑了无效的生产，维持僵尸企业生存，推动房价泡沫扩张。历史也表明，每一次货币刺激的结果，将跟随银行体系不良贷款大量产生。目前我国银行体系不良贷款额已经连续九个季度上升，不良贷款率已经超过1%。因此，无论从哪个角度分析，货币供应增长向常态回归，都是宏观经济运行内在的要求。

　　五是实体经济盈利空间日益狭小难以支撑房价高位上涨。

　　由于过去房价持续过快上涨，累积财富效应十分惊人，使得微观主体经营实体意愿进一步下降。曾经有媒体报道，某企业主辛苦一年所得远远不如其妻子炒房投机利润。在民间融资发达的温州市，这样的例子比比皆是。据观察，不少企业主仍然维持企业微利运行，主要是将企业作为融资平台，用于借钱炒房。

　　目前看，社会资金已经过度向房地产领域聚集。据统计，2013年我国房地产贷款增速超过各项贷款增速5个百分点，近三成新增贷款投入房地产领域。同时，房地产又是影子银行融资重要领域。截至2013年末，全国房地产信托融资余额达1.034万亿元；2013年全年新增房地产信托6848亿元，同比增长116%。

　　而部分实体经济部门资金供应不足，经营意愿下降，降低了实体经济的活跃度。2014年1月我国制造业采购经理人指数(PMI)为50.5%，较上月回落0.5个百分点，承接去年第四季度以来的连续回落态势。非制造业商务活动指数为53.4%，较上月回落1.2个百分点，为过去一年来的最低点。同时，高房价将通过各种路径传导到生产成本、人力资本和市场需求，一定程度上影响到企业的盈利增长空间。2013年全国规模以上工业企业主营活动利润同比增长4%，较上半年下降3.2个百分点。

　　受市场需求总体疲弱影响，工业企业产品销售不畅，盈利环境改善困难重重。2013年，全国生产者出厂价格同比下降1.9%，生产者购进价同比下降2%。这些情况表明，房地产业过度扩张，而其他相当多实体部门经营困难，形成两极反差。

　　从趋势分析，实体经济始终是房地产业发展的基础。即使房地产开发企业可以大量购买土地、房价持续上涨，由于社会终端需求日渐萎缩，将不可避免引发市场供求关系逆转。从根本上说，房价演化与股票运行并无实质性差异。

　　互联网产业或替代房地产业成为新增长点

　　进入新世纪后，互联网产业的高速发展超出人们所想像。根据百度百科，可以把互联网产业定义为以现代新兴的互联网技术为基础，专门从事网络资源搜集和互联网信息技术的研究、开发、利用、生产、贮存、传递和营销信息商品，可为经济发展提供有效服务的综合性生产活动的产业集合体，是现阶段国民经济结构的基本组成部分。展望未来，互联网产业有可能替代房地产业成为新的经济增长点。在今年的政府工作报告中，提出今年要“促进信息消费，实施'宽带中国’战略，加快发展第四代移动通信，推进城市百兆光纤工程和宽带乡村工程，大幅提高互联网网速，在全国推行'三网融合’，鼓励电子商务创新发展”。

　　一是互联网产业具备良好的发展基础。

　　目前，我国网民总数6.18亿，手机网民超过5亿。随着互联网应用普及和新技术运用，未来互联网产业发展空间十分广阔。在大数据背景下，互联网技术和云计算工具的应用开发，将会使传统产业发生革命性变化。

　　目前，我国网络购物已经从无到有迅速增长，已经成为我国社会消费的热点。在生产生活中，越来越多的信息流和现金流通过互联网应用来完成。2006年开始，我国电子商务应用进入快速发展阶段。2012年，我国电子商务交易达8万亿元，比2011年增长36.1%。其中，网络零售增速最快，艾瑞咨询数据显示，2012年我国网络零售额达到13040亿元，是2005年的67倍多，复合增长率 80%。

　　二是互联网产业已经形成一定发展基础。

　　据有关部门预测，2015年我国网络零售交易额将超过3万亿元，占全社会消费品零售总额的10%以上。我国已经形成具备一定国际竞争力和影响力的互联网产业体系。

　　2013年，58同城、去哪儿等企业相继上市引发了互联网投资的热潮。我国信息消费规模超过2万亿元，增长25%左右；预计到2015年全国信息消费规模将超过3.2万亿元，年均增长20%以上，带动相关行业新增产出超过1.2万亿元。我国智能手机出货量同比增长近2倍，互联网高清机顶盒市场占比由2012年的4.7%上升到2013年的15.1%。

　　我国移动互联网市场规模突破300亿元人民币。我国云计算市场收入规模达1174.12亿元人民币，近三年年均复合增长率超过90%。移动互联网应用正在创造全新商业消费模式，2013年一至三季度，我国移动搜索市场规模约为27.9亿元，移动游戏市场规模约为91.1亿元，移动支付市场交易规模达4675.3亿元。

　　三是互联网金融发展潜力巨大。

　　2013年，被称为我国互联网金融发展的“元年”。以“余额宝”横空出世为代表，未来我国互联网金融将呈现出快速发展态势。传统金融机构加快触网已经成为行业发展趋势，互联网平台与金融融合成为业内潮流。以P2P和众筹为代表，在我国呈现出旺盛的生命力。截至2013年12月31日，全国范围内活跃的P2P网络借贷平台已超过350家，累计交易额超过600亿元。

　　在非P2P的网络小额贷款方面，截至2013年12月31日，阿里金融旗下三家小额贷款公司累计发放贷款已达1500亿元，累计客户数超过65万家，贷款余额超过125亿元。在众筹融资领域，我国约有21家众筹融资平台。在金融机构创新型互联网平台领域，以建设银行“善融商务”、交通银行“交博汇”、招商银行“非常e购”以及华夏银行“电商快线”等为代表的平台日渐成熟。第一家网络保险公司“众安在线”也于2013年9月开业。2013年，我国互联网保险保费收入291亿元。我国支付机构累计发生互联网支付业务153.38亿笔，金额达9.22万亿元，同比分别增长56.06%和48.57%。

　　经济转型不宜过度依赖房地产业扩张

　　适应我国经济转型和培育新经济增长点的需要，未来宏观经济增长不宜过度依赖房地产业扩张。按照今年政府工作报告的要求，“以深化改革为强大动力，以调整结构为主攻方向”，改革现行土地财政模式，改变地方政府对土地出让收入的依赖；平抑房价波动，严厉打击房地产投机，减少房地产投资空间，提倡节约性居住理念；加强房地产金融风险监测，及时排除金融风险隐患；保持定力，做好风险相关性研究，研究制定房地产风险处置预案。

　　同时，要加快推进互联网技术运用和推广，支持互联网产业和互联网金融包容性发展，努力形成新的经济增长点。可以预测，随着互联网技术的日益普及和应用，人类社会将会产生翻天覆地的变化，也将不可避免影响到房地产业的传统发展模式。