青岛市住宅物业服务管理规范

1　范围

本标准规定了住宅物业的术语和定义、基本要求、服务质量要求及监督与投诉。

本标准适用于青岛市区域内居住建筑类中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物业服务管理。

注1：本标准涉及的物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，应根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》有关规定执行。

注2：在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。

注3：供水、供电、供气、供热、通讯、网络等服务已经移交给专营单位的，可对各服务等级中的相关内容进行删减。

2　术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

2.1　 

物业服务企业

依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。

2.2　 

业主

物业的所有权人。

2.3　 

物业使用人

物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

2.4　 

特约服务

物业服务合同约定以外的服务。

2.5　 

房屋专项维修资金

专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

3　基本要求

3.1　服务机构

应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：

a) 具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质；

b) 有委托方提供的服务场所；

c) 配备满足服务需要的设施设备；

d) 服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；

e) 有客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。

3.2　人员

物业服务人员应符合以下要求：

a) 具有良好的职业道德；

b) 管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；

c) 进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；

d) 统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；

e) 定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。

3.3　规章制度

物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：

a) 物业服务方案；

b) 岗位职责、工作流程及服务规范；

c) 内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。

3.4　财务管理

财务管理应符合以下要求：

a) 物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关要求；

b) 对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行；

c) 为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；

d) 规范操作，账目清晰。

3.5　档案

3.5.1　基本要求

物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，系统、及时的对文件资料和记录进行归档保存。

3.5.2　技术档案

主要包括：

a) 工程竣工验收档案；

b) 项目竣工综合验收档案；

c) 物业承接查验档案；

d) 其它资料。

3.5.3　日常档案

主要包括：

a) 设施设备管理档案；

b) 装饰装修管理档案；

c) 业主或物业使用人档案；

d) 物业服务日常管理文件、记录；

e) 公共秩序维护与管理档案；

f) 保洁、绿化、消杀档案；

g) 应急事件处理档案；

h) 处理投诉档案；

i) 其它资料。

3.6　消防管理

物业服务企业应协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。

3.6.1　消防安全职责

应符合以下要求：

a) 制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材；

b) 制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；

c) 工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；

d) 建立消防档案，存档备查；

e) 其他依法履行的消防安全职责。

3.6.2　消防安全防范服务

应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：

a) 与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；

b) 保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；

c) 定期进行防火巡查、防火检查，至少每周进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，归档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作；

d) 水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查，做好巡查记录；

e) 设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录；

f) 确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换，灭火器应定期维修；不得擅自停用自动消防设施；

g) 发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安派出所。

3.7　供水管理

a) 泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次；

b) 水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；

c) 水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准；

d) 每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性；

e) 泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。