1.1　:消防安全管理

1.1.1　基本原则

1.1.1.1　物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。

1.1.1.2　应制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。

1.1.1.3　按规定进行防火巡查、防火检查。对学生宿舍应每日进行防火巡查，且不应少于两次；学生宿舍严禁使用明火照明、取暖，严禁使用大功率电器；每月至少进行一次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。

1.1.1.4　应制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年组织师生至少举行一次消防演习。

1.1.1.5　开展多种形式的消防安全宣传和培训。每学期对新生进行消防教育宣传。组织师生、工作人员至少进行一次集中消防培训，教育有关人员掌握检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。

1.1.1.6　可组织学生参观当地消防站、消防博物馆。

1.1.1.7　消防控制室应实行24小时值班制，每班不少于两人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。

1.1.1.8　由物业企业承担自动消防设施管理责任的，物业企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专项检查，检测、检查应有记录。

1.1.2　服务保障

1.1.2.1　执行《中华人民共和国消防法》、《山东省消防条例》、GA 654-2006及GA 587-2005等相关法规、标准。

1.1.2.2　制定消防安全管理制度，建立消防安全责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理。明确专人维护、管理消防器材，保持其完好。

1.1.2.3　疏散通道、疏散楼梯、安全出口、消防车道保持畅通，不得堵塞、占用、锁闭、分隔。

1.1.2.4　应定期对消防设备设施进行防火巡查，每月进行一次全面防火检查，保证设施、设备完好有效。配合学校监督集体宿舍严禁使用蜡烛、电炉等明火，应配合学校定期进行夜间巡查。防火巡查、防火检查应做记录，如有异常情况，应及时予以调换或报修；配电室、锅炉房、水泵房、风机房、电梯机房等消防安全重点部位应设置明显的防火标识，食堂厨房烟道应至少每季度清洗一次。

1.1.2.5　委托专业消防维保公司对消防系统进行维修保养，每年对系统进行一次全面检测，每月进行一次专项检查，物业公司对其维保工作进行监督并保存相关记录。

1.1.2.6　物业服务组织应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行一次消防演习。

1.1.2.7　应经常性开展消防宣传教育，每半年至少举行一次消防培训和举办新生入学消防培训，教育有关人员掌握消防知识和“扑救初期火灾、组织逃生疏散、检查消除火灾隐患、消防宣传教育”四个能力；消防检查巡查人员、自动消防设施操作人员应接受消防职业技能培训。

1.1.2.8　物业服务组织应建立消防档案，统一保管、备查，其他要求按有关消防法律法规实施。

1.1.3　火灾应急处置

1.1.3.1　消防控制室接收到报警信号，应派巡查人员前往现场查看，确认是否为火情，如工作人员发现火情，应立即通知消防控制室，并拨打“119”电话报警。

1.1.3.2　确认火情后，巡查人员应将信息反馈给消防控制室，并组织本楼层人员进行疏散，灭火行动组开始灭火。

1.1.3.3　消防控制室接到火情反馈信息后，应立即启动事故广播，发出火警处置指令，并告知师生不要惊慌，在物业巡查人员的引导下迅速安全疏散、撤离；立即启动正压送风、排烟系统和消防水泵等设施，确保人员安全疏散和有效扑救初起火灾；同时拨打“119”电话报警。

1.1.3.4　其他工作人员接到火警指令后，迅速按照职责分工行动；灭火行动组的人员立即跑向火灾现场实施增援灭火；疏散引导组引导各楼层人员紧急疏散；通讯联络组继续拨打“119”电话报警，并到主要路口迎接消防车。

1.1.3.5　与医疗、交通、市政、电力、公安部门配合，做好伤员救助、现场保卫、交通疏导等工作。

1.2　楼宇管理

1.2.1　根据合同规定，做好办公楼、教学楼等开门、清楼和锁门等工作。

1.2.2　应协助学校维护教学、生活秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。

1.2.3　应协助学校做好教室的租赁、借用和调换，并记录备案。

1.2.4　应实行物品出入登记制度，维护正常的办公科研教学秩序。

1.2.5　禁止推销等无关人员进入教学楼、办公楼以及学生公寓等区域。

1.2.6　定期查看楼房内用电、用水情况，查验消防设施，排除安全隐患。

1.2.7　对损坏公物和违反有关规定的行为进行劝阻、制止。

1.2.8　负责楼房内装修的管理，对在楼房内进行装修的单位签订管理协议书并进行安全检查。

1.2.9　严格执行学校宿舍和教室有关管理规定，发现问题及时制止并向有关部门反映。

1.2.10　建立宿舍和教室内家俱、电器、设施档案，并在每学期结束进行清查。

1.3　体育场馆管理

1.3.1　根据国家《消防法》的相关规定安排专业人员负责消防安全的日常值班和消防安全设施设备的维护保养工作。

1.3.2　馆内、外座椅、木地板，教学、训练、比赛设施应有专人进行保养、保护、维修。

1.3.3　应定期对建筑实体、网架结构及相关配套设施进行检查，发现问题及时上报。

1.3.4　馆内外专项维修的申报工作。

1.3.5　馆内配电室应定期的巡检、保养、维护，确保供配电的正常运行。

1.3.6　馆内外应进行日常卫生保洁及绿化养护。

1.3.7　体育场馆内的设施设备,安排有相应专业的维护人员进行管理、维修、保养工作。

1.3.8　按照学校制定的体育馆使用规定以及收费制度，配合体育场馆管理中心做好体育馆的租赁、租借、使用、收费等管理工作。

1.4　环境卫生管理

1.4.1　清洁卫生各责任范围应明确到人，实行标准化保洁，清洁员着装统一、形象良好。

1.4.2　电梯轿厢亮洁，地面无积水、杂物、污渍、灰尘，电梯槽内无杂物堆积。

1.4.3　大堂、走廊、楼梯干净明亮，无纸屑、果皮和明显垃圾。

1.4.4　办公室、会议室、教室、文化室、值班室、设备房每日清洁，无灰尘及其他杂物，物品及桌椅摆放整齐。

1.4.5　洗手间无明显积水、镜面玻璃无污渍、乱涂画。作业时，应做提醒标识 。

1.4.6　标识牌、公共设施目视无明显灰尘，无乱贴、乱涂画和乱悬挂现象。

1.4.7　道路无纸屑、无积水，无垃圾堆积物，无杂草延伸。应定期清扫主干道。

1.4.8　架空层、楼层下无蜘蛛网、无积尘。

1.4.9　雨水井、污水井和沉沙池排水通畅、无外溢，沉沙池内无纸屑、烟头，盖板无污垢、无破损。排洪沟、渠定期清除淤泥，无垃圾，无堵塞。

1.4.10　定期进行消毒、消杀、灭蝇、灭蚊、灭鼠，保持无疾病传染和无四害，并做好记录。每次作业时不影响正常工作、学习、生活。

1.4.11　垃圾桶随时清洁，外观无污渍、灰尘，周围无散落垃圾，内无异味散发，做到日产日清。

1.4.12　卫生清洁用具储物间排放整齐、经常消毒处理，地面无积水。

1.5　绿化管理

1.5.1　绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用现象，不经学校物业主管部门同意，不得擅自移植花木，改变整体布局。

1.5.2　应建立绿化工作记录。

1.5.3　绿化工应熟悉学校整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥、抗旱等养护技能。

1.5.4　绿地无纸屑、烟头、明显石块等杂物。

1.5.5　绿化完好率应达90%；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象，无斑秃，路牙、井口、散水坡边整齐、目视平整，杂草应随时清除。草坪修剪高度应控制在8～12cm，保持室内外盆载、鲜花的新鲜美丽，根据不同季节及时进行更换，不得出现盆内有土无花木或坏死等现象。

1.5.6　乔木应无枯枝死杈，不阻碍车辆行人通行，主侧枝分布均匀。灌木应成型优美，整齐划一。

1.5.7　病虫害防治。应掌握病虫害发病规律，随时观察病虫害侵蚀现象，及时喷洒药物，防止蔓延。

1.5.8　应及时清理死苗、死树，并补植回原来的苗和树。

1.5.9　土不染花叶、土不压苗心、水不冲倒草，定期浇水，地面不应长时间积水，植被无旱死现象。确保喷淋系统的使用，出现损坏应及时维修。

1.5.10　节日校门口的花卉摆放，应造型美观、花色艳丽，喜庆气氛浓厚。

2　二级

2.1　动力运行及设施设备保养维修服务

2.1.1　 基础管理

2.1.1.1　房屋使用须知、装饰装修管理规定等各项规章制度完善。

2.1.1.2　校区物业管理有健全的各项管理制度、各岗位工作标准、工作职责，并制定具体的落实措施和考核办法。

2.1.1.3　物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

2.1.1.4　应建立24小时值班制度，设立服务电话、接受学校师生员工对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈并及时处理，有回访制度和记录。

2.1.1.5　应建立并落实便民维修服务承诺制。小修不超3小时，中修不超24小时，大修24小时不间断维修，一般维修不超3天，零修急修及时率 100％，返修率不高于1％，并有回访记录。

2.1.1.6　保修期内由施工企业或设备厂家维护维修的设施设备，应及时准确地做出记录，发现问题及时联系相关单位进行处理，并把处理结果及存在的问题，定期上报有关单位和学校物业主管部门备案。

2.1.2　房屋管理与养护

2.1.2.1　房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；

2.1.2.2　室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁，统一美观，无安全隐患或破损。

2.1.2.3　楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好，无跑冒滴漏现象。

2.1.2.4　教室、学生公寓、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等公共部位无堆放各种材料、废料、杂物及违章占用等。楼顶隔热层无破损。

2.1.2.5　机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患。

2.1.2.6　房屋装饰装修应符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线的现象。

2.1.3　 共用设施设备管理

2.1.3.1　应制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养计划，并落实、运行记录管理、维修档案等管理制度。

2.1.3.2　设备及机房环境，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境应符合设备要求；

2.1.3.3　应配备设备运行所需各种专业技术人员。严格执行操作规程。

2.1.3.4　应做好各类在岗人员的技术培训工作，并应有切实可行的培训计划且予以落实。

2.1.3.5　各种数据报表及时、准确，无滞后现象并及时从数据报表中发现存在的问题，提出解决方案。

2.1.3.6　设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

2.1.4　  供配电和应急供电系统

2.1.4.1　从业人员应严格执行《电业安全操作规程》，并熟练掌握触电紧急救护方法。

2.1.4.2　主配电室应有专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄。

2.1.4.3　具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期应适当增加巡视次数，其他低压配电室定期巡查。

2.1.4.4　配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。

2.1.4.5　保证正常供电，停电应有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。

2.1.4.6　应做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。

2.1.4.7　应制定突发停电应急预案和水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。

2.1.4.8　应定期检查维护应急供电系统，应急电源可随时起用，确保正常工作状态。

2.1.5　  电梯系统

2.1.5.1　电梯准用证、年检合格证、维修保养合同应完备，各种相关资料齐全。

2.1.5.2　电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁。

2.1.5.3　电梯应由专业队伍维修保养。维修、操作人员持证上岗。货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。

2.1.5.4　电梯出现故障后，维修人员应在15分钟内到达现场维修处理。

2.1.5.5　电梯运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

2.1.6　空调系统

2.1.6.1　中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

2.1.6.2　中央空调系统出现运行故障后，维修人员应在半小时内到达现场维修。

2.1.6.3　中央空调应由专业队伍维修保养。维修、操作人员应持证上岗。

2.1.6.4　应制定中央空调发生故障的应急处理方案。

2.1.7　锅炉供暖供气系统

2.1.7.1　锅炉设备、供暖设备、燃气设备完好，运行正常。冬季供暖居室内温度不得低于16℃、高于20℃。

2.1.7.2　管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。

2.1.7.3　在每个交换站所供区域应建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率应在97%以上。

2.1.7.4　供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守。供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。

2.1.7.5　保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。

2.1.7.6　应做好市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。

2.1.8　给排水系统

2.1.8.1　建立校区供水、用水管理制度，积极协助学校和各使用单位安排合理的用水和节水计划。

2.1.8.2　设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。

2.1.8.3　二次供水应满足以下要求：

00001——按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；

00002——二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；

00003——高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施；

00004——水池、水箱清洁卫生，无二次污染；

2.1.8.4　高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。

2.1.8.5　限水、停水按规定时间通知各使用单位。

2.1.8.6　排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生，室外化粪池等定期清理。

2.1.8.7　应制定事故应急处理方案。遇有事故，维修人员应在15分钟内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。