青岛市物业管理条例3
作者：管理员 发布于：2022-01-17 14:41:29 文字：【
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摘要：
第三十一条 业主大会或者业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第三十条第一款第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定该款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第三十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届以及成员的条件、增补、更换等事项依法作出规定。 管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得含有对部分业主显失公平的内容。 管理规约和业主大会议事规则应当自通过之日起三日内予以公示，相关材料由业主委员会保管。 第三十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责： （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主支付物业费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止； （七）负责共有部分经营收益等共有资金的日常管理和使用； （八）制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件； （十一）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。 第三十四条 业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐，以及社区党组织、居（村）民委员会推荐等方式产生。 业主委员会成员候选人应当为本物业管理区域具有完全民事行为能力的自然人业主或者组织业主授权的自然人代表。 引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。 第三十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成，每届任期不超过五年，成员可以连选连任。业主委员会的具体人数和任期由业主大会议事规则确定。 物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后，应当调整业主委员会成员。 第三十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开会议，在业主委员会成员中推选业主委员会主任和副主任，并自推选完成之日起三日内，在物业管理区域内公示业主委员会的办公地点、办公电话、工作制度以及主任、副主任、委员名单等信息。 第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向街道办事处（镇人民政府）备案。街道办事处（镇人民政府）应当出具备案证明，并将相关信息推送区（市）物业主管部门，由区（市）物业主管部门出具印章刻制证明。 第三十八条 业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会应当在会议结束后三日内，将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示。 第三十九条 业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约，诚实守信、勤勉尽责，不得有下列行为： （一）挪用、侵占房屋专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金； （二）利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬； （六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 第四十条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会在物业管理区域内公示，并报业主大会备案： 业主委员会成员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其成员资格： （二）存在本条例第二十三条第二款、第三十九条规定情形的； （三）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。 业主委员会成员有前款规定情形之一，业主委员会未提请业主大会决定的，由街道办事处（镇人民政府）督促业主委员会提请业主大会终止有关成员资格。在成员资格被终止前，业主委员会应当停止该成员履行职责，并予以公示。 第四十一条 业主委员会成员人数不足时，可以按照业主大会议事规则完成增补。业主委员会成员人数不足总数二分之一时，应当召开业主大会会议，重新选举业主委员会。 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举，或者决定延长本届业主委员会任期。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的，延长期限不得超过五年。 第四十二条 未按照规定进行新一届业主委员会选举或者延长本届业主委员会任期的，业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）组织成立换届小组；业主委员会未按照规定报告的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其履行职责并组织成立换届小组。 换届小组由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和业主代表，参照本条例第二十三条的规定组成。 换届小组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 第四十三条 业主委员会应当自新一届业主委员会选举产生后十日内，将其保管的有关财务凭证、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的文件、财物全部移交新一届业主委员会。 街道办事处（镇人民政府）组织换届小组进行换届的，业主委员会应当自换届小组成立后十日内，将前款规定的文件、财物移交换届小组。业主大会依法需要使用上述文件、财物的，换届小组应当及时提供。换届小组应当在新一届业主委员会选举完成后十日内，将其保管的文件、财物移交新一届业主委员会，并自行解散。 业主委员会未按照规定移交有关文件、财物的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其移交；拒不移交的，由街道办事处（镇人民政府）按照本条例第八十二条规定召集物业管理联席会议协调解决。 新一届业主委员会选举产生后，按照规定向街道办事处（镇人民政府）备案。 第四十四条 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。 业主委员会应当自业主大会或者业主委员会的决定作出之日起三日内将决定予以公示，并应当定期向全体业主通报工作情况。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公示。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十五条 住宅物业（含同一物业管理区域内的非住宅物业）的建设单位应当通过招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的区（市）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。 第四十六条 建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同。 前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第四十七条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第四十八条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报区（市）物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为买卖合同约定内容。 第四十九条 建设单位与前期物业服务企业应当对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行承接查验，确认现场查验结果，形成查验记录，并向业主公示查验的结果。 对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务企业整改。 第五十条 建设单位应当在街道办事处（镇人民政府）的监督下，向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料： （二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料； 第五十一条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业费，由业主按照物业买卖合同的约定承担。 第五十二条 前期物业管理中的物业服务事项，本章未作规定的，适用本条例第五章的规定。
