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高层住宅物业管理的特点和难点
1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。
2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。
经理人团队
   
国家在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数的设计，做了明确地规定：1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。
目前房地产市场上，对这些概念有所延伸，出现点式小高层、板式高层等。部分楼层概念也有微小变化。下面就当前市场上流行说法予以介绍。
1、低层住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1—3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。
2、多层住宅指高于10米、低于或等于24米的建筑物，一般为4—8层，采用砖混结构较多，少数采用钢筋混凝土结构。多层住宅一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
多层住宅在我国城镇住宅中占90％以上。现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有安装电梯。多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，得房率较高。
3、小高层一般是指8层至12（或者13）层的建筑。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
4、高层住宅，市场上一般指的是13层以上的住宅。
高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层（目前市场主流设置为13层及13层以上）以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大，得房率也相应较低，另外使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。
多层住宅和高层住宅的比较
从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。
第一，从房屋实际使用面积看，多层住宅要高于高层住宅。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多，因而实际得房率要低一些。
第二，从建筑质量上看，高层住宅的抗震性能要好。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，因而，不仅抗震性能好于多层，而且折旧年限长。
第三，从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，南北通风，室内使用面积大，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架剪刀墙结构，加上又要考虑几部电梯的位置， 因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。
第四，从物业管理收费看，高层住宅费用要多于多层住宅。由于高层住宅设有电梯、垃圾通道，一般物业管理费用要高一些。
第五，从居住舒适度看，高层由于居住人口较多，人均拥有绿地面积较少，而多层多以一梯两户为主，受建筑高度限制小区居住密度要远小于高层，在居住舒适度上要高于高层。
第六、从升值空间上看 由于目前土地资源逐渐稀缺，城市中心区域建筑均向高容积率的高层住宅发展，多层住宅将成为逐渐稀缺的建筑类型，在价格上涨方面受土地升值影响，也比同地段的高层住宅要大，升值潜力占优。
从上述六方面综合考虑，购买多层住宅较之高层住宅较为有利。
日本的物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和公用设备检查等工作。负责社区安全主要是警察的工作，物业管理人员一般不参与。
随着经济的不断发展和城市化的扩大，日本有限的土地资源已经越来越不能满足本国人一向崇尚独门独院住宅的奢望。尤其是在首都东京这样的现代化大都市里，住进高楼大厦者日益增多。据日本国土交通省的统计，目前日本全国购买高层住宅的居民累计已超过1000万，也就是说，几乎有十分之一的日本人生活在自己购买的高层住宅中。因此，如何解决生活在高层住宅中的居民所面临的各种必须解决的问题，己成为如今日本城市生活中面临的一个重大课题。
日本人从世代的独家小院住宅搬进共同居住的高楼大厦遇到了两大问题。一是自己在共同住宅中必须具备的公共道德问题，二是作为高层住宅内居民共有财产的管理问题。
为了解决这些问题，日本成立了高层住宅管理业协会，数量众多的住宅大楼物业管理公司应运而生，逐步建立起了健全的共同住宅管理体制。
在日本，对于任何一家物业管理公司来说，它们所“管”楼房的居民就是它们的业主。物业管理公司向业主提供服务，而物业管理公司提供服务的内容由业主事先同公司商定。日本的物业管理公司只是受雇于这些已为业主的居民。业主如果对所雇的物业管理公司的服务质量或价格等不满意，随时可以辞退这家公司而雇用自己认为更合适的公司。
日本的一座住宅楼里往往有几十户到上百户身为业主的居民，通常选出3至7名代表组成居民管理委员会，每居委员会任期2年，委员会的成员由所有业主轮流担任。居民管理委员会负责了解业主的意见、要求，选雇物业管理公司，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理账目。委员会所有成员的工作都是义务性质，没有报酬。日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈，各公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。以日本人的一般收入计算，居民住房物业管理费用还是比较低的。物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、主要是警察的工作，物业管理人员一般不参与。
一般的住宅楼的大门都是通过按自动号码或呼叫锁开启，同时每家住户都持有无须按号码的开启公用大门的钥匙。物业人员不得随意进入任何一户居民的房门，也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到予以修复。
日本的物业管理服务使绝大多数业主都感到满意，不过也确实有极少数物业公司只知道收取物业管理费，而在承诺服务方面却大打折扣。对于这样的物业公司，业主们最容易的对付方法是拒付物业管理费。对于拒付管理费的住户，物业管理公司方面不敢采取停水、停电等任何报复措施，因为水电之类不属于物业公司管理。
日本各物业管理公司作为高层住宅管理业协会的会员，接受协会的管理、指导和监督。高层住宅管理业协会每年定期举行物业管理专业人员的知识、理论等考试，不合格者不能从事物业管理工作。 | 
