| |
杨继瑞教授以详细的调查数据分析为依据，率先在全国范围内首次提出有关普通住宅的十大标准。杨教授称，早在建设部官员提出“鼓励普通商品房消费”的政策之前，四川大学房地产策划与研究中心对普通住宅产生了强烈兴趣。在调查中他们发现了房地产市场呈现“3：5：2”的分布规律，即中高端住宅需求占市场总需求的30%，普通住宅需求占总需求的50%，需要提供解困帮助的约占总需求的20%。以此调查为契机，他们确认，成都未来市场主流应该是普通住宅。并根据对调查数据的分析列出了普通住宅应有的十大标准。
标准一：高容积低密度
过高的建筑密度不利于通风、采光、消防以及应对群发性疾病的隔离与防范，绿地和公共空间的不足也不利于小区生态环境和人与人的交流，从而不利于和谐社区的建设。而建筑密度过低，则不利于提高小区的土地利用率和降低住宅的楼面地价。因此，普通住宅小区建筑密度应该适中。
标准二：户型面积中偏低
调查表明，在这些购房者中，有32%的人打算购买75—90m2的住宅，居第一位，这一户型面积是比较适合多数普通居民的消费需求。因为，目前成都中心城区的购房者中大多为中青年人，两口或三口之家居多，收入水平有限，对于这一消费群体来说，大户型价位较高，小户型空间又比较紧张。所以，中等偏低水平面积的单套住宅较为合适。
标准三：大一套二小套三
调查结果显示，在被调查者中，有35%的人喜欢二室二厅单卫的户型，位居榜首；有22%的人选择了二室二厅双卫的户型，居第二位；20%的人则表示喜欢三室二厅双卫的户型，居第三。超大户型与超小户型的设计不太受欢迎，面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计越来越受人推崇和关注。
另外，三室二厅也是今后比较流行的一种户型。调查表明，购房者对建筑面积110—120m2的三室二厅有较明显的偏好，位居首位，达到30%；其次，购房者的选择是100—110m2的三居室，占25%，处于第三位的是选择120—130m2的，为19%。这说明，在三室二厅户型中，100—120m2的“小套三”比较受消费者欢迎。
标准四：市场均价以下的价位
数据显示，成都市中心城区房地产市场未来的消费主力群体是中等及中等偏下收入的家庭，他们能够承受的主要是普通住宅。
普通住宅的价位大体在低于整个房地产市场商品住宅价格均价的10%左右波动。这样的住宅才比较符合广大老百姓购房的心理价位。
标准五：舒适性的环境
另外，普通住宅小区内部环境的打造应以舒适为度，而不是追求豪华、奢侈。普通住宅小区的环境要围绕居住及舒适性这一核心产品来打造，不能按照“花园模式”来策划和定位。房地产开发商不是园林师，住宅小区毕竟不是“休闲公园”，普通住宅小区应该体现基本的居住功能，而不能张扬其生态和度假特色。
标准六：均好性的建筑质量
普通住宅设计和建筑质量应强调均好性。也就是说，普通住宅要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等诸方面使广大老百姓都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报。
标准七：安全、实惠，配套全
调查显示，有65%的人选择了自动安防设施，居第一位；其次为小型超市和休闲娱乐设施，分别占43%和41%；这说明，购房者在关心安全问题的同时，还比较看重购物的便利和生活质量的提高。另外，大多数人不愿意在小区内设置小型商业街，其理由是小型商业街会影响小区安静温馨的环境。
标准八：区位集中于城市近郊
普通住宅所处的区域位置不能也不可能处于成熟的城市中心地带，更不能处于城市的黄金口岸。因为，城市中心地带的地价昂贵，只能布局一些窗口产业和高端地产项目和住宅楼宇。同时，普通住宅也不能布局在城市远郊区，因为城市远郊区对居住者而言，交通成本高，而且公交车的密集度不够，居住者的生活与工作不太方便；同时，城市远郊区的公共基础设施也不很完善，不大适应对城市生活条件已经习惯和具有很强依赖性的普通消费者。
标准九：拥有通达的公交系统
购买普通住宅的消费者，主要是城市居民中收入中等偏下的群体。他们中比较年轻的一部分是有车族，但是，他们中的中老年消费者往往比较注重生活消费和出行的节约。因此，普通住宅小区在交通条件方面不仅要求通达，而且附近应该有公交线路，以方便居住者经济、快捷地出行，也方便其亲朋好友的探视和来访。
标准十：物管收费保本微利
普通住宅的物业管理在物管内容上确定为常规性的物管项目，主要是考虑到普通住宅小区居民的经济承受能力，从而使广大的中等偏下收入家庭不仅可以买得起房，而且能够住得起房。
普通住宅小区的物管费应该定位于保本或保本微利的水平。普通住宅小区应该有一些商业性的服务设施，开发商开发后交由物管企业经营，以弥补常规性物业管理项目在经费上的缺口和使物管企业能够有所微利。这些服务项目收费标准可以完全按照市场规律,由交易双方的博弈来确定。
经理人团队
     
|
